DEEPREIT，你怎么看 | 公募REITs年報季，這一只有何不同？
發(fā)布時間：2025-03-28
當(dāng) DEEPREIT1AI 遇上 中金普洛斯REIT（508056），有什么不一樣的解讀？
以下為DEEPREIT的回答：
1買入中金普洛斯REIT，投資的到底是什么？
DEEPREIT :（已深度思考，用時4秒）
相當(dāng)于用"小錢"參與新基建，投資了一籃子現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的“收租權(quán)”，當(dāng)物流園的“集體房東”，“躺著”收取企業(yè)租戶的租金。
投資人買的是：10個大型現(xiàn)代化物流園，面積加起來近116萬平米，相當(dāng)于162個標(biāo)準(zhǔn)足球場、4.5個鳥巢體育場。
截至2024年末，這些物流園里有約70家企業(yè)租戶，來自電商與跨境電商、快遞物流、先進(jìn)制造等多個新經(jīng)濟(jì)行業(yè)。
結(jié)合公開信息和實地調(diào)研，園區(qū)內(nèi)主要的貨物包括生產(chǎn)制造、生活消費(fèi)和進(jìn)出口貿(mào)易三大類，例如：大大的汽車、小小的口紅、最新潮的手機(jī)、飄洋過海來的牛排、出海的光伏組件等;
園區(qū)內(nèi)應(yīng)用了大量的智慧化和綠色化運(yùn)營管理手段，例如園區(qū)智慧道閘、智能IOC、智慧倉庫、屋頂光伏太陽能發(fā)電系統(tǒng)、新能源充電樁等。
投資人買的是：10個大型現(xiàn)代化物流園，面積加起來近116萬平米，相當(dāng)于162個標(biāo)準(zhǔn)足球場、4.5個鳥巢體育場。
截至2024年末，這些物流園里有約70家企業(yè)租戶，來自電商與跨境電商、快遞物流、先進(jìn)制造等多個新經(jīng)濟(jì)行業(yè)。
結(jié)合公開信息和實地調(diào)研，園區(qū)內(nèi)主要的貨物包括生產(chǎn)制造、生活消費(fèi)和進(jìn)出口貿(mào)易三大類，例如：大大的汽車、小小的口紅、最新潮的手機(jī)、飄洋過海來的牛排、出海的光伏組件等;
園區(qū)內(nèi)應(yīng)用了大量的智慧化和綠色化運(yùn)營管理手段，例如園區(qū)智慧道閘、智能IOC、智慧倉庫、屋頂光伏太陽能發(fā)電系統(tǒng)、新能源充電樁等。
2持有中金普洛斯REIT，收益從哪兒來？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
來自企業(yè)租戶的租金和物業(yè)管理費(fèi)：
截至2024年底，中金普洛斯REIT自上市以來的基礎(chǔ)設(shè)施項目租金和物業(yè)管理費(fèi)收入累計超過14億元。
體現(xiàn)在每年高比例現(xiàn)金分紅：
中金普洛斯REIT上市至今，公告現(xiàn)金分紅11次，累計分配金額約11.26億元，占?xì)v年累計可供分配金額的近100%，超出法定每年分配達(dá)90%以上的標(biāo)準(zhǔn)。
如果底層資產(chǎn)所在區(qū)位發(fā)展得好，未來還有資產(chǎn)增值收益。
中金普洛斯REIT旗下園區(qū)位于北京、廣州、蘇州、青島、重慶、佛山……都是全國核心經(jīng)濟(jì)圈的物流樞紐城市。
截至2024年底，中金普洛斯REIT自上市以來的基礎(chǔ)設(shè)施項目租金和物業(yè)管理費(fèi)收入累計超過14億元。
體現(xiàn)在每年高比例現(xiàn)金分紅：
中金普洛斯REIT上市至今，公告現(xiàn)金分紅11次，累計分配金額約11.26億元，占?xì)v年累計可供分配金額的近100%，超出法定每年分配達(dá)90%以上的標(biāo)準(zhǔn)。
如果底層資產(chǎn)所在區(qū)位發(fā)展得好，未來還有資產(chǎn)增值收益。
中金普洛斯REIT旗下園區(qū)位于北京、廣州、蘇州、青島、重慶、佛山……都是全國核心經(jīng)濟(jì)圈的物流樞紐城市。
3中金普洛斯REIT新鮮出爐的2024年報，什么值得重點(diǎn)關(guān)注？
DEEPREIT :（已深度思考，用時7秒）
1、底層資產(chǎn)運(yùn)營：
期末平均簽約出租率超過90%，加權(quán)平均剩余租期約547天，租金收繳率99.2%，核心指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)均值，意味著不斷提升卓越運(yùn)營帶動客戶滿意度提升、優(yōu)質(zhì)租戶粘性增強(qiáng)。
2、財務(wù)表現(xiàn)：
營收：2024全年實現(xiàn)總收入約4.56億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施項目租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入約4.50億元。
利潤：剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項目息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）凈利率67.07%。
3、收益與分紅：
· 報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額約3.58億元，單位可供分配金額約1.849元/10份。
· 截至2024年底，上市以來連續(xù)14個季度超出招募和擴(kuò)募說明書可供分配金額的預(yù)期。
· 2024年內(nèi)，公告4次分紅，期間分配金額約3.67億元。
期末平均簽約出租率超過90%，加權(quán)平均剩余租期約547天，租金收繳率99.2%，核心指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)均值，意味著不斷提升卓越運(yùn)營帶動客戶滿意度提升、優(yōu)質(zhì)租戶粘性增強(qiáng)。
2、財務(wù)表現(xiàn)：
營收：2024全年實現(xiàn)總收入約4.56億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施項目租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入約4.50億元。
利潤：剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項目息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）凈利率67.07%。
3、收益與分紅：
· 報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額約3.58億元，單位可供分配金額約1.849元/10份。
· 截至2024年底，上市以來連續(xù)14個季度超出招募和擴(kuò)募說明書可供分配金額的預(yù)期。
· 2024年內(nèi)，公告4次分紅，期間分配金額約3.67億元。
4你認(rèn)為中金普洛斯REIT有什么突出的表現(xiàn)？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
1、高比例分紅領(lǐng)跑市場：
上市以來的可供分配金額完成情況凸顯了中金普洛斯REIT現(xiàn)金流生成能力較為穩(wěn)定，并以超過11億元的分紅規(guī)模、近100%的比例、現(xiàn)金分紅的方式，積極回報投資者。
2、原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)普洛斯全球資源與專業(yè)資管體系賦能，底層資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。
通過普洛斯市場化、數(shù)智化、低碳化的運(yùn)營和主動管理，持續(xù)提升底層資產(chǎn)效率、增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)租戶黏性。
3、底層資產(chǎn)多區(qū)域布局、多資產(chǎn)組合、多元化租戶結(jié)構(gòu)，收入來源分散度和抵御風(fēng)險能力較高。
·現(xiàn)有國內(nèi)上市的公募倉儲物流類REITs中資產(chǎn)最多、規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣。
·從2024年第三季度起，已無收入占比超10%的單一大租戶，截至2024年期末前五大租戶租金收入占比為28.09%。
4、兼具領(lǐng)先的市場地位與專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，凸顯行業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)。
· 多重身份：“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，當(dāng)前國內(nèi)市值最大的物流倉儲類REIT。
· 截至2024年末，96.16%的份額由專業(yè)機(jī)構(gòu)持有，以國內(nèi)保險、證券等為主。
*上述時間統(tǒng)計范圍均截至2025年3月27日
上市以來的可供分配金額完成情況凸顯了中金普洛斯REIT現(xiàn)金流生成能力較為穩(wěn)定，并以超過11億元的分紅規(guī)模、近100%的比例、現(xiàn)金分紅的方式，積極回報投資者。
2、原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)普洛斯全球資源與專業(yè)資管體系賦能，底層資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。
通過普洛斯市場化、數(shù)智化、低碳化的運(yùn)營和主動管理，持續(xù)提升底層資產(chǎn)效率、增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)租戶黏性。
3、底層資產(chǎn)多區(qū)域布局、多資產(chǎn)組合、多元化租戶結(jié)構(gòu)，收入來源分散度和抵御風(fēng)險能力較高。
·現(xiàn)有國內(nèi)上市的公募倉儲物流類REITs中資產(chǎn)最多、規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣。
·從2024年第三季度起，已無收入占比超10%的單一大租戶，截至2024年期末前五大租戶租金收入占比為28.09%。
4、兼具領(lǐng)先的市場地位與專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，凸顯行業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)。
· 多重身份：“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，當(dāng)前國內(nèi)市值最大的物流倉儲類REIT。
· 截至2024年末，96.16%的份額由專業(yè)機(jī)構(gòu)持有，以國內(nèi)保險、證券等為主。
*上述時間統(tǒng)計范圍均截至2025年3月27日
5如果你有可投資資金，“心動”了么？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
這都被你猜到了。主要原因如下：
1、如上所述，中金普洛斯REIT上市以來的資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量與歷史分紅能力表現(xiàn)穩(wěn)健，且受益于公募REITs政策利好與高標(biāo)倉儲物流行業(yè)的中長期增長邏輯，是“穩(wěn)健運(yùn)營+行業(yè)增長”的雙重載體，可作為重點(diǎn)配置之一。
2、綜合看來，國內(nèi)公募REITs更適合追求穩(wěn)定現(xiàn)金流、能承受中等風(fēng)險波動的投資者，尤其在利率下行環(huán)境中，可作為債券替代品，作為資產(chǎn)配置的穩(wěn)定收益部分。
· 以2024年12月31日收盤價測算，中金普洛斯REIT 2024年度年化可供分配現(xiàn)金分派率約5.47%*，高于同期國債及銀行理財收益。
3、REITs投資者需要主動關(guān)注分派率與資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量的匹配性，長期持有更有利于平滑短期波動。其適用性需結(jié)合投資者的風(fēng)險偏好、收益預(yù)期及市場環(huán)境綜合評估。
*年化現(xiàn)金流分派率=截至報告期末本年累計可供分配金額/報告期末市值/（基金成立當(dāng)年為基金合同生效日）至報告期末實際天數(shù)*本年總天數(shù)。
1、如上所述，中金普洛斯REIT上市以來的資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量與歷史分紅能力表現(xiàn)穩(wěn)健，且受益于公募REITs政策利好與高標(biāo)倉儲物流行業(yè)的中長期增長邏輯，是“穩(wěn)健運(yùn)營+行業(yè)增長”的雙重載體，可作為重點(diǎn)配置之一。
2、綜合看來，國內(nèi)公募REITs更適合追求穩(wěn)定現(xiàn)金流、能承受中等風(fēng)險波動的投資者，尤其在利率下行環(huán)境中，可作為債券替代品，作為資產(chǎn)配置的穩(wěn)定收益部分。
· 以2024年12月31日收盤價測算，中金普洛斯REIT 2024年度年化可供分配現(xiàn)金分派率約5.47%*，高于同期國債及銀行理財收益。
3、REITs投資者需要主動關(guān)注分派率與資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量的匹配性，長期持有更有利于平滑短期波動。其適用性需結(jié)合投資者的風(fēng)險偏好、收益預(yù)期及市場環(huán)境綜合評估。
*年化現(xiàn)金流分派率=截至報告期末本年累計可供分配金額/報告期末市值/（基金成立當(dāng)年為基金合同生效日）至報告期末實際天數(shù)*本年總天數(shù)。
注：DEEPREIT僅為一個創(chuàng)意概念，文案、聲音和視頻畫面由AI輔助生成，不構(gòu)成任何專業(yè)投資建議。
推薦閱讀
